Vendre son bien immobilier dans le canton de Vaud : étapes clés

Vendre son bien immobilier dans le canton de Vaud : étapes clés

Vendre une maison, un appartement ou un immeuble ne commence pas avec la publication d’une annonce. Avant les premières visites, il faut estimer le bien pour fixer son prix de mise en vente, réunir les documents utiles, vérifier les conditions de remboursement de l’hypothèque et définir un calendrier réaliste. Voici les sept étapes à anticiper pour vendre un bien immobilier dans le canton de Vaud, de la préparation du dossier à la remise des clés.

1. Définir son projet et son calendrier

Avant de mettre son bien sur le marché, il est utile de préciser ses objectifs. La vente doit-elle financer un nouvel achat ? Le logement sera-t-il encore occupé pendant la commercialisation ? À quelle date pourra-t-il être remis à l’acquéreur ?

Ces questions influencent les modalités de la vente. Un propriétaire qui doit se reloger n’aura pas les mêmes contraintes qu’un vendeur disposant déjà d’un bien vacant.

Pour un bien loué, la situation locative doit également être examinée dès le départ. Il faut notamment distinguer la vente avec maintien des locataires d’un projet prévoyant une libération des locaux, dont les possibilités et les délais doivent être vérifiés.

L’objectif : fixer un calendrier réaliste avant de prendre des engagements envers un acquéreur.

2. Estimer le bien en tenant compte de ses caractéristiques

Le prix d’un bien immobilier ne se détermine pas uniquement à partir de sa surface ou des annonces publiées dans la même commune.

Son emplacement, son état d’entretien, sa performance énergétique, ses espaces extérieurs, ses annexes et les éventuels travaux à prévoir influencent son positionnement. Pour un appartement en PPE, la situation de la copropriété et les travaux envisagés sur les parties communes sont aussi à considérer.

Prenons deux appartements en PPE de surface comparable. Si, dans l’un des immeubles, un ravalement de façade a déjà été voté, la part des travaux qui reste à financer peut peser dans la discussion sur le prix. Les derniers procès-verbaux d’assemblée et l’état du fonds de rénovation permettent de distinguer les travaux simplement évoqués des dépenses déjà décidées.

Une estimation argumentée permet de définir un prix de commercialisation cohérent et de mieux préparer les discussions avec les acheteurs.

3. Quels documents préparer pour vendre un bien immobilier dans le canton de Vaud ?

Un dossier complet facilite les échanges avec les acquéreurs, leur banque et le notaire. Selon le bien, les pièces utiles comprennent notamment :

• un extrait récent du registre foncier et les informations relatives aux servitudes ;
• les plans disponibles et les indications de surfaces ;
• la police d’assurance bâtiment ECA ;
• un historique des rénovations, accompagné des justificatifs disponibles ;
• les informations sur le chauffage et les charges courantes ;
• les documents énergétiques requis selon la situation ;
• pour une PPE, le règlement, les comptes, le budget, les procès-verbaux d’assemblées et les informations sur le fonds de rénovation ;
• pour un bien loué, les baux, l’état locatif et les informations relatives aux garanties de loyer.

Dans le canton de Vaud, le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) est en principe obligatoire lors de la vente d’un bâtiment d’habitation existant. Si vous vendez un appartement en PPE, le certificat porte sur l’ensemble du bâtiment. Demandez dès le début à l’administrateur de la PPE si un CECB valable et correspondant à l’état actuel de l’immeuble est disponible.

Dès le 1er janvier 2027, la nouvelle loi vaudoise sur l’énergie prévoit que les étiquettes énergétiques du CECB ou le label de construction reconnu figurent dans les documents relatifs à la vente du bâtiment ou du lot de PPE, sous réserve des exceptions prévues.

Les éventuelles différences entre les plans, les surfaces annoncées et l’utilisation effective des locaux doivent également être clarifiées avant la commercialisation.

4. Anticiper les conséquences financières de la vente

Le prix de vente ne correspond pas à la somme qui restera disponible pour le propriétaire.

Avant de vendre, il est prudent de faire le point sur le remboursement du prêt hypothécaire, les éventuelles indemnités de sortie anticipée, les honoraires de courtage et la fiscalité applicable.

Si le bien fait partie de votre fortune privée, estimez l’impôt sur les gains immobiliers avant de calculer le montant dont vous disposerez après la vente. Dans le canton de Vaud, cet impôt porte sur le gain réalisé lors de la vente. Pour préparer le calcul, rassemblez l’acte d’achat ainsi que les justificatifs des frais d’acquisition et des travaux susceptibles d’être pris en compte.

Cette préparation est particulièrement utile lorsque le produit de la vente doit servir à financer un nouvel achat.

5. Préparer la présentation et la commercialisation

Avant les photographies et les visites, quelques interventions ciblées peuvent améliorer la présentation : désencombrer les pièces, soigner les extérieurs ou terminer de petites réparations visibles.

Des rénovations importantes ne sont toutefois pas systématiquement nécessaires. Leur intérêt dépend du coût, du délai et de la valeur qu’elles peuvent apporter à la vente.

L’annonce doit ensuite présenter clairement les atouts du bien, ses caractéristiques et les informations utiles aux acheteurs. Des photographies soignées, des plans lisibles et une description précise contribuent à susciter des demandes pertinentes.

6. Examiner les offres et la faisabilité du financement

Une offre mérite d’être appréciée dans son ensemble. Au-delà du prix proposé, il faut tenir compte du financement, des éventuelles conditions et des dates souhaitées par l’acquéreur.

Un intérêt marqué ou un accord bancaire de principe ne garantit pas encore que toutes les conditions du financement sont réunies. Clarifier l’avancement du dossier permet de mieux apprécier la solidité de l’offre avant d’organiser la suite.

7. Préparer la signature et la remise des clés

Une fois les conditions convenues, elles doivent être transmises au notaire pour préparer l’acte : prix, calendrier, modalités de paiement, occupation du bien et éventuels accords particuliers.

La remise des clés se prépare elle aussi. Selon la situation, elle peut comprendre un relevé des compteurs, un inventaire des clés, la transmission des documents techniques et un constat de l’état du bien.

Les dates de signature, de transfert et d’entrée en jouissance doivent être clairement coordonnées avec les parties.

Vendre votre bien immobilier avec HOMIS Real Estate

Les premières vérifications dépendent du bien à vendre. Pour une maison que vous occupez, il peut s’agir de coordonner la vente avec votre prochain achat. Pour un appartement en PPE, les travaux votés et les charges de copropriété sont à examiner. Pour un immeuble locatif, il faut réunir les baux et vérifier l’état locatif.

Basée à Bottens, HOMIS Real Estate accompagne les propriétaires dans la vente de leur bien immobilier dans le canton de Vaud, de l’estimation à la remise des clés.

Vous envisagez de vendre ? Vous pouvez demander une estimation de votre bien et faire le point avec nous sur le prix de mise en vente, les documents à réunir et le calendrier.

Sources:

loi-energie-bases-legales-proprietaires

reglement-sur-le-cecb

gains-immobiliers

Cet article présente les principales étapes d’une vente immobilière, sans prétendre à l’exhaustivité. Les démarches et les documents nécessaires varient selon le bien et la situation du propriétaire.