Pourquoi les hypothèques jouent un rôle central dans l’immobilier en Suisse

En Suisse, on n’achète pas un bien immobilier avec son argent. On l’achète avec sa capacité à convaincre une banque. Chaque acquisition (appartement, maison ou immeuble de rendement) repose sur un financement bancaire structuré autour d’un crédit hypothécaire.

Ce mécanisme est au cœur du système immobilier. Il permet à une grande partie des ménages d’accéder à la propriété et aux investisseurs de financer des immeubles de rendement.

Aujourd’hui, le marché hypothécaire suisse dépasse 1 270 milliards de francs, soit un volume considérable au regard de la taille de l’économie nationale. La grande majorité de ces financements est accordée par les banques, même si les assurances et certaines caisses de pension participent également au financement immobilier.

Mais contrairement à une idée répandue, le marché hypothécaire ne dépend pas uniquement des taux d’intérêt. Il repose sur plusieurs piliers essentiels : la réglementation bancaire, les conditions de taux et la capacité financière des emprunteurs.

La réglementation bancaire : renforcer la solidité du système

Depuis la crise financière mondiale de 2008, la réglementation bancaire a été renforcée au niveau international, notamment à travers les accords de Bâle III, mis en œuvre progressivement depuis les années 2010.

En Suisse, ces principes sont complétés par des règles encadrant l’octroi des hypothèques, surveillées par la FINMA, qui veille à une politique de crédit prudente.

La Banque nationale suisse dispose également d’un instrument macroprudentiel essentiel : le coussin anticyclique de fonds propres. Ce mécanisme permet, sur proposition de la BNS et décision du Conseil fédéral, d’exiger des banques qu’elles détiennent temporairement davantage de fonds propres lorsque des déséquilibres apparaissent sur le marché immobilier. Il vise à renforcer la résilience du système bancaire et à limiter une croissance excessive du crédit hypothécaire en incitant les établissements à adopter une politique de financement plus prudente.

Ces mesures visent à limiter les risques de surchauffe du marché immobilier et à protéger la stabilité du système financier.

Les taux hypothécaires : un moteur du marché immobilier

En Suisse, l’accès à la propriété est moins limité par les prix que par les règles de financement.

Les taux influencent le marché, mais ils ne sont pas le facteur déterminant. En pratique, la capacité d’achat reste principalement limitée par les exigences bancaires, ce qui explique pourquoi les prix ne corrigent pas toujours malgré une remontée des taux.

Les taux hypothécaires restent relativement bas en comparaison internationale et sont étroitement liés aux marchés obligataires, ce qui explique leur évolution parfois indépendante de la conjoncture immobilière.

Le choix de la structure hypothécaire (taux fixe, hypothèque SARON ou solution mixte) devient ainsi un élément stratégique dans la gestion d’un projet immobilier.

La capacité financière : un pilier du modèle suisse

Une particularité du système suisse réside dans l’analyse de la capacité financière théorique des emprunteurs.

Pour accorder un crédit, les banques ne se basent pas uniquement sur les taux actuels du marché. Elles appliquent généralement un taux d’intérêt théorique d’environ 5 %, afin de vérifier si l’emprunteur serait en mesure de supporter une hausse durable des taux.

À ce calcul s’ajoutent également :

•  les frais d’entretien du bien, généralement estimés à environ 1 % de sa valeur
•  l’amortissement de la dette hypothécaire.

En règle générale, l’ensemble des charges liées au logement ne doit pas dépasser environ un tiers du revenu brut du ménage. Ce principe constitue un élément central de la politique de crédit et contribue à limiter le risque de surendettement.

Pour un bien de 1 million, un ménage doit souvent justifier un revenu supérieur à 170’000 CHF, indépendamment des taux actuels.

Les directives du marché hypothécaire prévoient également, dans la pratique :

• un apport minimum d’environ 20 % de fonds propres lors de l’acquisition d’un bien immobilier, dont au moins 10 % provenant de fonds propres ne relevant pas de la prévoyance professionnelle
• que la dette hypothécaire soit ramenée aux deux tiers de la valeur de nantissement de l’immeuble dans un délai maximal de 15 ans, en principe au plus tard à l’âge de la retraite.

La valeur de nantissement : une approche prudente du financement

La valeur de nantissement correspond à la valeur retenue par la banque pour garantir le financement hypothécaire. Elle est déterminée de manière prudente et, sauf particularité, se base sur la valeur de marché du bien, tout en intégrant des critères de risque tels que la localisation, la qualité de l’objet ou sa liquidité sur le marché.

Contrairement à la valeur vénale, qui reflète le prix potentiel de vente, la valeur de nantissement constitue une référence de sécurité pour la banque. C’est sur cette base qu’elle détermine le montant du financement, le niveau d’endettement admissible et les exigences d’amortissement.

L’hypothèque : bien plus qu’un simple financement

Au-delà du simple accès à la propriété, l’hypothèque constitue également un outil stratégique dans la gestion immobilière.

Elle permet de mobiliser un capital limité pour acquérir un bien, de financer des immeubles de rendement et d’utiliser l’effet de levier financier pour optimiser un investissement.

Un immeuble avec un rendement de 4 % financé à 2 % permet d’augmenter significativement le rendement des fonds propres grâce à un endettement maîtrisé.

Pour les investisseurs comme pour les propriétaires, la structure du financement (niveau d’endettement, durée des hypothèques et choix des taux) joue un rôle déterminant dans la performance et la sécurité d’un projet immobilier.

Chez HOMIS, nous sommes convaincus qu’un projet immobilier ne se limite pas à l’achat d’un bien.

La réussite d’un projet immobilier ne dépend pas du bien que l’on achète, mais de la manière dont il est financé, structuré… et maîtrisé dans la durée.