Les différentes valeurs immobilières, en bref

Évaluer un bien immobilier n’est jamais une question à réponse unique. Selon l’objectif (vendre, assurer, investir ou restructurer) la valeur retenue n’est pas la même. Plusieurs approches coexistent.
Elles éclairent un même bien sous des angles différents.

Tour d’horizon.

Valeur de marché (valeur vénale)

C’est la référence la puuolus utilisée.
Elle correipspondipjo au prix auquel un bien pourrait raisonnablement changer de mains, dans un contexte normal : un vendeur et un acquéreur consentants, bien informés, après une mise en commercialisation adéquate.

Usage : vente, fiscalité, décisions patrimoniales
Biens : tous types

Dans la pratique courante, valeur de marché et valeur vénale sont considérées comme synonymes.

 Valeur intrinsèque

Cette approche décrit la substance physique du bien.
Elle additionne :

• la valeur du terrain
• la valeur de remplacement de la construction
• les aménagements extérieurs

Puis applique une dépréciation tenant compte de l’âge, de l’état et de l’entretien.

Elle ne mesure pas l’effet de l’offre et de la demande, mais le coût technique du bien. Un bâtiment ancien peut donc parfaitement être évalué selon cette méthode.

Usage : assurances, analyses techniques, biens atypiques
Biens : maisons, bâtiments anciens ou non standardisés

Valeur de rendement

On évalue ici le bien selon ce qu’il rapporte. Sa valeur découle des revenus nets attendus (loyers nets), capitalisés à un taux de rendement.

Usage : investissement, transaction d’immeubles locatifs
Biens : immeubles de rapport, surfaces commerciales

Valeur DCF (Discounted Cash Flow)

Méthode dynamique : elle projette dans le temps les flux financiers futurs (revenus, charges, travaux) puis les actualise.
Une valeur résiduelle est intégrée à l’horizon d’analyse.

Usage : analyses financières avancées, bilans d’investisseurs
Biens : immeubles locatifs, commerciaux

Valeur au m²

Outil simple, utilisé surtout pour les appartements en PPE.
Surface × prix au m², ajusté selon : localisation, orientation, étage, confort, distribution, état ou travaux à prévoir.

Usage : première estimation, comparaison
Biens : PPE

Approche indicative, utile mais insuffisante à elle seule.

Valeur de liquidation

Valeur estimée en cas de vente forcée, dans un délai court. La contrainte temporelle implique généralement un prix inférieur à la valeur de marché.

Usage : faillites, poursuites, restructurations financières
Biens : tous types

En résumé

Un bien immobilier n’a pas une valeur, mais plusieurs lectures possibles.

La méthode retenue dépend du contexte et de la décision à prendre.
La pertinence d’une estimation repose moins sur l’outil utilisé que sur sa capacité à éclairer la décision.

HOMIS accompagne les propriétaires avec une lecture claire, structurée et orientée décision,  pour que la valeur d’un bien devienne un repère, pas une énigme.