Suppression de la valeur locative : quels impacts sur la vente immobilière d’ici et après 2028 ?

Une réforme majeure à portée structurelle

Adoptée lors de la votation du 28 septembre 2025, la suppression de la valeur locative pour les propriétaires occupants marque une inflexion importante de la fiscalité immobilière suisse. Si sa mise en œuvre n’interviendra qu’en 2028, ses effets sur le marché se font déjà ressentir, notamment dans les décisions d’investissement, de rénovation et de mise en vente.

Concrètement, à partir de 2028, les propriétaires occupants ne seront plus imposés sur la valeur locative de leur bien, mais perdront en contrepartie la possibilité de déduire leurs intérêts hypothécaires et leurs frais d’entretien. Cette redéfinition de l’équilibre fiscal aura un impact différencié selon les profils d’acquéreurs et la nature des biens.

Un marché en tension à court terme : l’effet “rénovation” avant 2028

La période transitoire 2025–2028 va connaître un afflux massif de travaux. Beaucoup de propriétaires souhaitent encore bénéficier des déductions fiscales actuelles avant leur suppression. Cette course contre la montre crée une demande exceptionnelle pour les entreprises du bâtiment, allonge les délais et exerce une pression haussière sur les coûts de rénovation.

Pour les vendeurs, la période 2025–2027 constitue une fenêtre stratégique pour agir. Les propriétaires qui envisagent de vendre un bien ancien ou nécessitant des travaux ont intérêt à le faire avant que le marché ne se tende davantage. En effet, plus on se rapprochera de 2028, plus les acheteurs deviendront prudents : les coûts de rénovation vont augmenter, les entreprises de construction seront saturées et les délais d’exécution rallongés. Dans ce contexte, les biens à rénover perdront progressivement de leur attractivité, tandis que les logements déjà remis au goût du jour seront nettement privilégiés.

Une différenciation croissante de la valeur des biens

L’un des effets les plus significatifs de la réforme sera l’accentuation du fossé entre biens rénovés et biens anciens.

• Les logements rénovés, économes en énergie et conformes aux standards actuels, verront leur valeur se maintenir, voire progresser.
• À l’inverse, les biens anciens non rénovés subiront une érosion de valeur, les acheteurs intégrant désormais dans leur prix d’achat le coût complet des travaux non déductibles fiscalement.

Cette évolution pourrait se traduire par une baisse progressive, estimée entre 5 et 10 % de la valeur de marché pour certains logements anciens d’ici 2028, selon leur état, leur performance énergétique et leur localisation.

Les primo-accédants : des gagnants théoriques, mais un contexte défavorable

La réforme introduit une déduction spécifique pour les primo-accédants (CHF 10’000 pour les couples, CHF 5’000 pour les personnes seules, dégressive sur dix ans). Cette mesure vise à compenser partiellement la suppression des déductions fiscales et à encourager l’accès à la propriété.

Cependant, la réalité du marché pourrait réduire cet avantage. L’augmentation de la demande de logements en propriété, stimulée par la suppression de la valeur locative, et la rareté de l’offre risquent de faire grimper les prix, rendant l’accès à la propriété encore plus difficile pour les jeunes ménages. Dans les zones tendues, la concurrence accrue entre acheteurs neutralisera probablement l’effet positif de la déduction.

Propriétaire de longue date : les grands gagnant

Les propriétaires de longue date restent les principaux bénéficiaires de la réforme, car leur fiscalité globale reste relativement stable et leur patrimoine bien entretenu conserve sa valeur. Ils peuvent encore déduire les intérêts hypothécaires pour les prêts en cours jusqu’à la mise en œuvre de la réforme, ce qui renforce l’effet positif. Cependant, après 2028, les déductions sur les intérêts hypothécaires disparaissent, ce qui modère légèrement l’avantage fiscal, surtout pour ceux ayant encore une hypothèque importante. L’anticipation et une planification prudente des travaux restent donc essentielles pour optimiser la valeur de leur bien.

Après 2028 : vers un marché à deux vitesses

Une fois la réforme entrée en vigueur, le marché immobilier résidentiel devrait se segmenter nettement :

• Un segment haut, composé de biens récents, rénovés et performants sur le plan énergétique, très recherchés et valorisés.
• Un segment bas, constitué de logements anciens à rénover, dont la valeur et la liquidité pourraient diminuer faute d’attractivité fiscale et technique.

Les investisseurs et propriétaires souhaitant vendre auront tout intérêt à anticiper cette évolution en planifiant dès maintenant des travaux ciblés (enveloppe, chauffage, fenêtres, ventilation). À défaut, ils risquent de constater une décote durable de leur patrimoine dès la mise en œuvre de la réforme.

Anticiper pour préserver la valeur

La suppression de la valeur locative transformera durablement la structure du marché immobilier suisse. D’ici 2028, les propriétaires doivent composer avec un contexte à double effet : un environnement fiscal en mutation et une pression accrue sur le parc immobilier ancien.

Chez HOMIS, nous accompagnons nos clients vendeurs et investisseurs dans cette phase charnière :

• Évaluation stratégique de la valeur actuelle et future des biens,

• Planification des rénovations prioritaires,

• Optimisation des décisions de vente dans le calendrier fiscal et économique à venir.

Anticiper, c’est préserver la valeur. 2025–2027 seront des années décisives pour préparer la transition vers un nouveau paysage immobilier.